Статья посвящена некоторым проблемным вопросам защиты застройщика при угрозе одновременного обращения в суд группы дольщиков. Предлагаются оригинальные стратегии досудебной, судебной, постсудебной защиты финансовых интересов застройщика при нарушении срока передачи объекта долевого строительства. В частности, обращено внимание на необходимость обеспечения личного присутствия в судебных процессах, апеллирование к ст. 333 Гражданского кодекса, способы мирного урегулирования спора, особенности взаимодействия с кредитором после возбуждения исполнительного производства.
Исторический взгляд на появление и развитие института долевого строительства (2004 г. — н.в.) позволяет выявить и оценить множество рисков и опасений для сторон договорных отношений в этой сфере.
Несомненно, наиболее уязвимой стороной в таком правоотношении выступает участник долевого строительства (дольщик), поскольку последние значительные усилия по обеспечению максимальной защиты его прав были приложены законодателем относительно недавно, с принятием Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ, хотя возможно также говорить и о предпринятых значительно ранее «мягких» попытках усилить контроль за деятельностью застройщика — добровольное обеспечение обязательств застройщика поручительством банка (Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ), институт добровольного страхования гражданской ответственности застройщика (Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ) и т.д.
В 2016 г. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон N 214-ФЗ) обогащается ст. 23.2 «Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства», название которой уже намекает на существующую проблему (Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ ).
В изложенной редакции название ст. 23.2 просуществует недолго, и в 2017 г. оно прозвучит уже значительно более императивно: «Защита прав граждан — участников долевого строительства» (Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ ). Разумеется, изменится не только лишь название, но и содержание статьи.
В целом Закон N 214-ФЗ «пережил» 31 редакцию за 16 лет своего существования.
Вполне очевидно, что такое внимание законодателя к сфере долевого строительства обусловлено рядом обстоятельств, на мой взгляд и к моему сожалению, преимущественно отрицательного характера.
Достаточно будет лишь упомянуть Приказ Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан», чтобы оценить масштабы недобросовестности и преступности действий некоторых застройщиков.
Как минимум последнее десятилетие термин «обманутые дольщики» остается печально популярным в российском обществе и не нуждающимся в дополнительном разъяснении.
Справедливости ради надлежит отметить, что иногда проблемы при осуществлении строительной деятельности возникают у застройщика в силу непредвиденных обстоятельств, что приводит к нарушению срока (иногда значительному) передачи объекта долевого строительства дольщику. При этом застройщик не банкротится, не отказывается от намерения выполнить свои обязательства, однако срок исполнения обязанности в любом случае оказывается нарушенным, что предоставляет дольщику законное право на требование:
- выплаты неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ);
- выплаты штрафа в размере 50% от присужденной в судебном порядке суммы неустойки (ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»);
- выплаты компенсации морального вреда (ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации (также — ГК РФ, Гражданский кодекс)).
Стратегия досудебной защиты
В подобной ситуации застройщику необходимо применить все коммуникативные способности, чтобы удержать дольщика (вернее сказать, большое число дольщиков) от соблазна подать исковое заявление со всеми проистекающими из этого последствиями.
Даже если риск появления признаков несостоятельности не возникает, малоприятным для застройщика является сам факт взыскания денежных сумм с последующим возбуждением исполнительных производств, что приводит к проблемам с оплатой работ и услуг в рамках строительной деятельности, например, по договорам:
- на геодезические, геологические и экологические изыскания;
- на выполнение работ по внутреннему и внешнему электроснабжению;
- на выполнение работ по устройству монолитного железобетонного каркаса;
- на организацию системы видеонаблюдения;
- на монтаж и демонтаж башенного крана;
- на оказание охранных услуг;
- на поставку арматуры.
Привлечение такого количества поставщиков, исполнителей, подрядчиков требует грамотного распределения финансовых средств, о чем нужно сообщить дольщикам следующим образом:
«Принимая во внимание, что Застройщик осуществляет распределение денежных средств в соответствии с этапами строительства и текущими нуждами, связанными со строительством объекта, просим не обращаться в суд с требованием о взыскании неустойки и штрафных санкций, поскольку такое взыскание так или иначе повлияет на финансовое состояние Застройщика, в то время как денежные средства в представленном в Вашем расчете размере могут быть использованы для финансирования непосредственно строительной деятельности.
В любом случае Ваше право на взыскание неустойки и штрафных санкций не будет утрачено, если Вы пожелаете заявить его позднее.
Однако — как неоднократно заявлялось выше — в связи с постепенным увеличением количества строительных и иных связанных со строительством работ, закупок и поставок товаров, мы считаем логичным и не оскорбительным просить Вас отложить рассмотрение вопроса о взыскании штрафных санкций, поскольку экономическая выгода такого действия для Вас представляется сомнительной».
Одновременно полезно сделать довольно привлекательное предложение по отделке жилого помещения:
«В дальнейшем (по Вашему желанию) мы готовы в счет ликвидации собственной задолженности перед Вами выполнить работы по отделке Вашего жилого помещения, установке дверей, окон, а также рассмотреть иные варианты».
Практика показывает, что некоторое количество дольщиков обязательно откликнутся на инициативу застройщика, и достижение консенсуса будет выполнимо.
Стратегия судебной защиты (неустойка)
И все же, несмотря на всю убедительность доводов, в некоторых случаях подобных способов воздействия может оказаться недостаточно.
Если примирения не удалось достичь ни с одним дольщиком, то вполне вероятно появление панических настроений, в результате чего застройщик выступает ответчиком практически одновременно по множественным параллельным обращениям в суд, что может привести к последовательному взысканию крупных сумм денежных средств и созданию риска полной финансовой несостоятельности.
Чтобы акцентировать внимание суда на данном факте, рекомендуется использовать в отзыве на исковое заявление следующую формулировку: «Ответчик является застройщиком в сфере жилого строительства, и взыскание сумм неустоек, аналогично заявленной, может значительно ухудшить финансовое положение Ответчика как застройщика, что повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушение прав иных участников долевого строительства.
В связи с тем что некоторые участники долевого строительства подали соответствующие исковые заявления с аналогичными требованиями в адрес Ответчика и некоторые из них уже были удовлетворены судом, удовлетворение заявленных требований Истца в полном объеме по настоящему делу может повлечь образование масштабной кредиторской задолженности Ответчика перед участниками долевого строительства и увеличит наступление риска неспособности полного удовлетворения требований кредиторов, что, в свою очередь, приведет к процедуре банкротства Застройщика.
При таких условиях будут нарушены как интересы Ответчика, так и интересы Истца, поскольку расчеты при банкротстве могут быть завершены только в установленном законодательством о несостоятельности (банкротстве) порядке, который подразумевает значительный срок проведения всех необходимых процедур и очередность при удовлетворении требований».
В судебном процессе ни в коем случае не следует ограничиваться предложенным тезисом, поскольку сам по себе он является в большей степени вспомогательным, чем основным. Намного более важно заявить о снижении неустойки:
«В силу ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в п. 2 Определения N 263-О от 21 декабря 2000 г., положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является ли неустойка законной или договорной.
Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора.
Вместе с тем Ответчик считает, что Истцом не представлено доказательств наступления тяжелых финансовых, материальных или бытовых последствий, вызванных исключительно просрочкой исполнения Ответчиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве. Учитывая изложенное, исходя из того, что заявленная неустойка носит несоразмерный характер с последствиями нарушения Ответчиком своих обязательств, вина в действиях Ответчика отсутствует, а удовлетворение заявленных требований может повлечь нарушение баланса имущественных интересов сторон, Ответчик просит суд снизить размер заявленной к взысканию неустойки».
Стратегия судебной защиты (штраф)
Не сильно сложнее обстоит дело с уменьшением суммы штрафа в пользу дольщика. Здесь следует апеллировать к следующему:
«Ответчик просит уменьшить взыскиваемый штраф по ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Как указал Верховный Суд РФ в своем Определении от 29 октября 2013 г. N 8-КГ13-12, указанный штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки. Размер штрафа может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ. Возможность снижения штрафа по Закону «О защите прав потребителей» также изложена в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2013 г. N 20, а также иной судебной практикой (Определение Мосгорсуда от 04.04.2013 по делу N 113607/2013, Определение Ленинградского областного суда от 05.02.2013 N 33-619/2013). Таким образом, взыскиваемый штраф является несоразмерным последствиям нарушения обязательств и подлежит снижению по ст. 333 ГК РФ с учетом обстоятельств, изложенных ранее».
Стратегия судебной защиты (моральный вред)
Учитывая, что чаще всего дольщиками являются физические лица, в исковом заявлении отражается требование о взыскании суммы морального вреда. Здесь можно предложить следующее:
«Истцами по доводам, изложенным в исковом заявлении, не доказан факт причинения морального вреда, его размер, а также не доказана причинно-следственная связь между деяниями Ответчика и наступлением вреда.
Исходя из текста искового заявления, очевидно, что размер компенсации морального вреда был определен умозрительно, не основан на доказательствах.
При таких обстоятельствах Ответчик полагает, что в компенсации морального вреда должно быть отказано».
Разумеется, суд не откажет в удовлетворении заявленных требований полностью, однако существенно (в 2 — 3 раза) снизит объем взыскиваемой в итоге суммы.
Явка в судебное заседание и отстаивание своей позиции имеют критически важное значение, поскольку в отдельных случаях при отсутствии возражений ответчика возрастает риск взыскания 90 — 95% испрашиваемой истцом суммы.
Стратегии постсудебной работы
Если ответчик грамотно выстроил линию судебной защиты и по возможности замедлил принятие судебного решения (привлечение третьего лица, неверный расчет неустойки истцом и т.д.), снижение суммы исковых требований как минимум в 2 раза традиционно имеет место быть. В дополнение к этому ответчик получил дополнительное время (не забываем про подачу апелляционной жалобы с нарушением требований, оставление ее без движения, устранение недостатков, принятие жалобы к производству, апелляционное рассмотрение, принятие судебного акта).
Таблица N 1
| Реквизиты судебного дела | Заявлено (руб.) | Взыскано (руб.) |
| Дело N 2-1237/2019. Фрунзенский районный суд города Иваново | 179 890,81 — неустойка 50 000 — моральный вред 50% от присужденной суммы — штраф | 85 000 — неустойка (2 р.!) 5 000 — моральный вред (10 р.!) 10 000 — штраф |
| Дело N 2-1024/19. Сергиево- Посадский городской суд Московской области | 1 018 027,60 — неустойка 509 013,80 — штраф 30 000 — моральный вред | 500 000 — неустойка (2 р.!) 60 000 — штраф (5 р.!!) 5 000 — моральный вред (6 р.!) |
| Дело N 2 — 1100/2019. Фрунзенский районный суд города Иваново | 401 888,34 — неустойка 50 000 — моральный вред 50% от присужденной суммы — штраф | 200 000 — неустойка (2 р.) 40 000 — моральный вред 50 000 — штраф |
| «Ответчиком не заявлено суду ходатайства о снижении неустойки и штрафа, не представлены доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и доказательства наличия исключительных обстоятельств, препятствовавших ответчику исполнить обязательства надлежащим образом в соответствии с договором» (Фрунзенский районный суд города Иваново, дело N 2-1480/2018) | 280 715,84 — неустойка 50 000 — моральный вред 50% от присужденной суммы — штраф | 280 715,84 — неустойка 30 000 — моральный вред 155 357,92 — штраф |
| «Представитель ответчика ООО «Перспектива» в судебное заседание не явился, повестка получена ООО «Перспектива» 25.05.2018. Таким образом, ответчик надлежащим образом уведомлен о судебном заседании. Отзыв на иск и ходатайства от ответчика не поступили». (Фрунзенский районный суд города Иваново, дело N 2-1437/2018) | 275 647,16 — неустойка 40 000 — моральный вред 50% от присужденной суммы — штраф | 275 647,16 — неустойка 30 000 — моральный вред 152 823,58 — штраф |
Обычно застройщику удается защитить себя подобным образом на период 2 — 3 месяцев, но в особо благоприятных обстоятельствах срок может составить 6 — 7 месяцев.
Впрочем, юридическая работа на этом отнюдь не заканчивается. Чтобы продолжить снижение размера суммы долга, застройщику необходимо обратиться к дольщику с предложением заключить договор цессии, по которому право требования исполнения обязанности по уплате долга перейдет на третье лицо. Секрет в том, что долг покупается с незначительной скидкой.
Сопоставим преимущества такой сделки для обеих сторон.
Мы не будем обсуждать размер «дисконта», который в итоге определят стороны, но предположим, что сумма долга в размере 300 000 рублей будет приобретена новым кредитором за 250 000 рублей, что вполне реалистично.
Теперь обратим внимание на положения договора цессии, которые позволят правильно выкупить право требования. С технико-юридической точки зрения правильно оформить предмет договора не составит труда:
1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования по выплате всей суммы денежных средств, причитающейся к взысканию вследствие нарушения …(Застройщиком) условия о передаче объекта недвижимости по Договору долевого участия в строительстве от б/н б/д, исполнительных листов ФС N б/н (решение Фрунзенского районного суда г. Иваново от б/д по делу N б/н), ФС N б/н (решение Фрунзенского районного суда г. Иваново от б/д по делу N б/н).
1.2. Право требования Цедента (п. 1.1.) переходит к Цессионарию в полном объеме.
Таблица N 2
«Плюсы и минусы сделки»
| Дольщик | Застройщик |
| + Моментальный расчет денежными средствами — в день сделки + Психологическое удовлетворение от окончательного решения проблемы + Отсутствие долгого и изнурительного процесса принудительного исполнения судебного акта в ФССП России — «головной боли» — Полученная сумма будет ниже суммы, определенной судом | + Отсутствие исполнительных производств, исполнительского сбора, наложения арестов и т.п. + Психологическое удовлетворение от окончательного решения проблемы + Вторичная экономия денежных средств вследствие снижения суммы долга — С оговоренной суммой придется расстаться сразу |
Здесь мы подходим к самому главному секрету проделанной работы. Изначальная сумма требований дольщика снижена с 700 000 руб. до 300 000 руб., после чего дольщик уступил право требования заинтересованному лицу за 250 000 рублей. Нетрудно посчитать выгоду застройщика: за 35% от изначальной суммы долга застройщик погасил спор с дольщиком.
Однако и на этом рассмотрение вопроса данной статьи не завершено. Действительно ли цессионарий приобрел сумму долга по судебному делу?
Попробуем проанализировать п. 1.1 договора цессии повторно. Безусловно, цессионарий приобрел право требования по выплате суммы долга по судебному решению. Внимательный юрист заметит, что также цессионарий получил право требования выплаты всей суммы задолженности по договору.
Почему это важно — если застройщик не может передать объект долевого строительства сразу после судебного решения, а именно так обычно и происходит, то накопление нового размера неустойки — лишь вопрос времени. Следовательно, дольщик обращается с иском в суд, например, через год и вновь требует от застройщика выплаты суммы долга. Именно на ликвидацию такой возможности направлено включение в текст договора формулировки «всей суммы денежных средств».
Таким образом, застройщик не только экономит 60 — 70% своих реальных денежных средств, но и защищает свои «будущие» денежные средства.
Именно в этом моменте проверяется внимательность лица, читающего текст договора. Несмотря на то что подобные предложения не озвучиваются прямо, они в то же время и не скрыты за неясными, путаными терминами, не прописываются нечитаемым шрифтом и не приписываются на свободном месте в документе после его подписания.
С такой точки зрения застройщика вряд ли можно упрекнуть в «нечистоплотности», потому что выполняемые действия не противоречат закону. Например, сделка не является сделкой с обманом (ст. 179 Гражданского кодекса) или сделкой с существенным заблуждением (ст. 178 Гражданского кодекса), поскольку если сторона осведомлена о передаче «дополнительных» прав, спорные положения всего лишь исключаются из текста, но дольщик не изъявляет желания не заключать такую сделку вовсе.
Иными словами, признаков недействительности сделки в подобном случае не возникает ввиду того, что сторона не действует под влиянием заблуждения или обмана: она в любом случае уступает права по договору (как и предполагалось) и в любом случае получает обещанную сумму денежных средств (как и предполагалось).
Таким образом, на момент заключения сделки не возникает ни заблуждения, ни обмана.
Подписано в печать
30.04.2021
Документ: