Квартира, приобретенная с использованием материнского капитала, должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей. Для ее продажи требуется разрешение органа опеки и попечительства. Договор купли-продажи такой квартиры должен быть удостоверен нотариусом. Средства материнского капитала учитываются в составе расходов на приобретение квартиры при исчислении НДФЛ.
Условия продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862):
- после перечисления средств материнского капитала продавцу такой квартиры, а в случае приобретения квартиры с использованием средств целевого жилищного займа — после снятия с нее обременения;
- полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке.
В связи с тем что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при соблюдении определенных условий. Чаще всего это одновременное приобретение в собственность детей равноценного жилого помещения (доли жилого помещения). Также возможным условием является перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетним, на его счет в банке.
В случае продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, при несоблюдении вышеуказанных требований, в том числе при невыполнении продавцами квартиры условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной (ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2019 по делу N 33-51804/2019; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1).
Особенности заключения договора купли-продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ст. 163 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
С 29.12.2020 возможно удостоверение договора купли-продажи двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 6 Закона от 27.12.2019 N 480-ФЗ).
За нотариальное удостоверение договора купли-продажи необходимо уплатить государственную пошлину (нотариальный тариф), размер которой зависит от стоимости квартиры, а также, при необходимости, оплатить услуги правового и технического характера. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами нотариальный тариф взимается каждым нотариусом (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ч. 1, 2, 6, 7, 8 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).
Переход права собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан направить в орган регистрации прав нотариус, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях документы на регистрацию могут быть представлены сторонами сделки самостоятельно. Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Особенности налогообложения НДФЛ доходов от продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Если квартира находилась в собственности менее установленного минимального предельного срока владения, то доход, полученный в результате ее продажи, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Минимальный предельный срок владения квартирой составляет (пп. 4 п. 3, п. 4 ст. 217.1 НК РФ):
- три года, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается приобретение в собственность налогоплательщика и (или) его супруги жилого помещения (доли жилого помещения), если одна из квартир куплена в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру к покупателю;
- пять лет в остальных случаях.
Если квартира была приобретена по договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требования по ДДУ или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, то начиная с 2019 г. при ее продаже минимальный предельный срок владения такой квартирой исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости (оплаты прав требования по ДДУ). При этом не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади квартиры после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ч. 8 ст. 9 Закона от 23.11.2020 N 374-ФЗ; ч. 12 ст. 10 Закона от 02.07.2021 N 305-ФЗ).
При определении размера налоговой базы (основной налоговой базы) для исчисления НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. (п. п. 3, 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 2 ст. 2 Закона от 23.11.2020 N 372-ФЗ).
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета можно уменьшить сумму дохода от продажи квартиры на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее приобретение в размере, пропорциональном доле налогоплательщика, при условии, что (абз. 19 — 21 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):
- расходы на приобретение квартиры были произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);
- величина расходов на приобретение квартиры в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения.
Документ:
Каковы особенности продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2021)