Предварительный договор купли-продажи доли в квартире должен быть удостоверен нотариально и содержать описание продаваемого недвижимого имущества, условия основного договора купли-продажи, а также срок его заключения. Продажа доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности на квартиру, возможна только при соблюдении условия о преимущественном праве покупки.
Участник долевой собственности на квартиру вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению, в том числе продать с соблюдением правил возмездного отчуждения. Для подтверждения намерения сторон в будущем заключить договор купли-продажи доли в квартире может заключаться предварительный договор купли-продажи (п. 2 ст. 209, п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Содержание предварительного договора купли-продажи доли в квартире
Предварительный договор должен содержать (п. 3 ст. 429, ст. 554 ГК РФ):
- условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, то есть данные квартиры, в которой находится продаваемая доля (например, адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, на котором она расположена, и общая этажность дома), а также размер указанной доли;
- условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, например о цене продаваемой доли и порядке расчетов.
При этом для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
В предварительный договор купли-продажи можно включить условие о задатке или авансе, но при этом он не может содержать условия об обязанности покупателя уплатить до заключения основного договора полную цену продаваемой доли или ее существенную часть (п. 1 ст. 329, п. п. 1, 4 ст. 380, п. 4 ст. 421 ГК РФ; п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 49).
В предварительном договоре также указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если срок заключения основного договора не определен, то он должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Следует учесть, что при продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
В случае продажи доли постороннему лицу продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Договор купли-продажи доли постороннему лицу может быть заключен по истечении месяца со дня такого извещения, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю, либо ранее указанного срока, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Целесообразно отразить этот момент в предварительном договоре купли-продажи доли в квартире в качестве условия заключения основного договора.
Обратите внимание! При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Заключение предварительного договора купли-продажи доли в квартире
Предварительный договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ).
Кроме того, предварительный договор купли-продажи доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 2 ст. 429 ГК РФ; ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).
С 29.12.2020 возможно удостоверение договора двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 6 Закона от 27.12.2019 N 480-ФЗ).
За удостоверение договора взимается нотариальный тариф (государственная пошлина). В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами нотариальный тариф взимается каждым нотариусом (ч. 1, 2, 6 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).
Справка. Размер госпошлины (нотариального тарифа)
Размер госпошлины (нотариального тарифа) за удостоверение договора, предмет которого подлежит оценке (если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством РФ), составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).
Например, сумма задатка, переданная покупателем продавцу по предварительному договору, является суммой договора, на основании которой рассчитывается размер госпошлины (тарифа).
Кроме того, может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ч. 7, 8 ст. 22, ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате).
Документ:
Как составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2021)