Прежде всего важно знать, каким именно будет новое назначение здания — индивидуальный жилой дом или многоквартирный, так как от этого может зависеть дальнейший порядок действий.
- Какие условия должны быть соблюдены при изменении назначения жилого здания
Прежде всего нужно оценить, сможете ли вы изменить назначение жилого здания на нежилое. Для этого в первую очередь проверьте:
- разрешенное использование земельного участка, на котором находится дом, предполагает ли оно размещение на нем нежилого здания. Если нет, то при реконструкции здания вам откажут в выдаче разрешения на строительство. А в случае перевода индивидуального жилого дома в нежилое помещение могут отказать в переводе (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ, ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.11.2015 N 89-КГ15-9).
По общему правилу виды разрешенного использования земельного участка устанавливаются в градостроительных регламентах, которые являются частью Правил землепользования и застройки. У земельного участка может быть основной, условно разрешенный и вспомогательный вид разрешенного использования (п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30, ч. 1 ст. 37 ГрК РФ).
Ознакомиться с установленными видами использования земельного участка вы сможете в правилах землепользования и застройки, которые размещаются на официальном сайте поселения или городского округа при его наличии (ч. 3 ст. 32 ГрК РФ). Кроме того, эти сведения вы можете узнать из выписки из ЕГРН, в частности, об объекте недвижимости или об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
- наличие лиц, которые постоянно проживают в жилом помещении, поскольку для проживания предназначены именно жилые помещения, а не нежилые (ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1, ч. 2 ст. 23 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии). Кроме того, если назначение здания меняется путем перевода жилых помещений в нежилые, то это является необходимым условием такого перевода в силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ.
Обратите внимание, что все условия, соблюдение которых необходимо при переводе жилого помещения в нежилое по правилам гл. 3 ЖК РФ, перечислены в ст. 22 ЖК РФ. Проверьте их, так как они являются основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).
- Как изменить назначение здания с жилого на нежилое путем его реконструкции
Если для того, чтобы использовать здание по новому назначению, вам необходимо изменить его параметры (например, возвести к нему пристройку, изменить этажность, площадь), то проводится реконструкция этого здания (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Независимо от того, реконструкция какого здания будет проводиться, индивидуального жилого или многоквартирного дома, порядок для этого общий. Ее основными этапами являются:
- подготовка проектной документации и в некоторых случаях — проведение ее экспертизы (ч. 1 ст. 48, ч. 1 ст. 49 ГрК РФ);
- получение разрешения на строительство до начала работ по реконструкции (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ);
- проведение кадастровых работ после реконструкции для оформления технического плана. Он необходим для получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию и впоследствии — кадастрового учета изменений в ЕГРН (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);
- получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).
После реконструкции здания должен быть проведен кадастровый учет, в рамках которого в ЕГРН вносятся изменения в части новых параметров здания. Обращаться за кадастровым учетом изменений должен тот орган, который выдавал разрешение на ввод реконструированного здания в эксплуатацию (ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости, Письмо Минэкономразвития России от 24.04.2019 N ОГ-Д23-3893). Назначение здания, измененное в ходе реконструкции, должно быть учтено в рамках кадастрового учета. Это подтверждается некоторыми судебными актами (например, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30.01.2019 N Ф05-22907/2018 по делу N А40-91435/2018).
Обратите внимание, что для строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства установлен упрощенный порядок. Для них, по общему правилу, не требуется обязательной подготовки проектной документации, ее экспертизы, а также получения разрешений на строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию (ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49, п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).
Однако на реконструкцию с изменением назначения здания эти правила не распространяются. Они применяются в случае реконструкции индивидуальных жилых домов, которые сохранят свое назначение и после реконструкции, то есть так и останутся индивидуальными жилыми домами. Это следует из формы уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, которое может быть подано только на эти объекты, а также из п. 2 ч. 16 ст. 55 ГрК РФ, согласно которому к уведомлению должен прилагаться в том числе технический план на объект индивидуального жилищного строительства.
- Как изменить назначение индивидуального жилого дома путем перевода жилого помещения в нежилое
Жилой дом (индивидуальный жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства) считается одним из видов жилых помещений (п. 39 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Поэтому изменить его назначение на нежилое здание можно в порядке, предусмотренном в гл. 3 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое. При этом отметим, что работы по переустройству и (или) перепланировке в индивидуальном доме не проводятся, так как они предусмотрены только для помещений в многоквартирных домах, то есть правила о таких работах на жилые дома не распространяются (ст. 25 ЖК РФ).
Для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание нужно:
- подготовить заявление в соответствующий орган, осуществляющий перевод, по месту нахождения дома (п. 1 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Такими органами являются органы местного самоуправления, а в г. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — их органы госвласти (п. 6 ч. 1, ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).
Единой формы заявления не установлено. Однако она может быть утверждена органами местного самоуправления или органами госвласти субъектов РФ в городах федерального значения. В этом случае нужно воспользоваться ею;
- подготовить необходимые документы. Исходя из ч. 2, 1 ст. 23 ЖК РФ для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание вам понадобится:
- правоустанавливающий документ на дом (подлинник или нотариально засвидетельствованная копия), если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН. Если же оно зарегистрировано в ЕГРН, то такой документ вы можете представить по своей инициативе;
- технический паспорт. Его вы можете представить по своей инициативе.
Если документы, которые подаются по вашей инициативе, вы не представите, то уполномоченный орган запросит их в порядке межведомственного взаимодействия (п. п. 1, 2 ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ).
На практике возможна ситуация, когда на кадастровый учет как жилое здание поставлен блок жилого дома блокированной застройки и (или) зарегистрированы права на него. Такое здание будет иметь общие стены с соседним блоком или блоками (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, Письмо Росреестра от 27.04.2020 N 14-05253/20). В этом случае исходя из п. 7 ч. 2, ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ для перевода такого здания в нежилое потребуется также согласие на перевод каждого собственника всех помещений, имеющих общую стену с переводимым помещением. Требования к оформлению такого согласия приведены в ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 23 ЖК РФ от вас не могут требовать представить иные документы, но на практике перечень необходимых документов, установленный Жилищным кодексом РФ, может быть дополнен органами местного самоуправления, а в городах федерального значения — органами госвласти субъектов РФ. Например, может потребоваться доверенность, если документы подаются представителем. Поэтому рекомендуем дополнительно ознакомиться с перечнем документов, которые требуются по месту нахождения дома;
- подать заявление и документы в уполномоченный орган. Вы можете представить их (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ):
- в сам уполномоченный орган по месту нахождения жилого дома;
- через МФЦ.
В любом случае вам выдадут расписку в получении документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Обратите внимание, что порядок представления документов может быть уточнен органами местного самоуправления, а в городах федерального значения — их органами госвласти. Например, в г. Москве можно направить запрос (заявление) и документы в электронной форме через Портал госуслуг г. Москвы (п. 2.3.2.3 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП).
Решение о переводе (отказе в переводе, если для этого есть основания) должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления вами обязательных документов. Если документы были представлены в МФЦ, то срок будет исчисляться со дня передачи документов в уполномоченный орган (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ).
Решение о переводе или отказе в переводе оформляется в виде соответствующего уведомления. Уполномоченный орган должен выдать его вам сам или через МФЦ, если вы подавали документы в МФЦ и не указали иной способ получения документов, либо направить по адресу, указанному в заявлении, в течение трех рабочих дней с даты принятия решения (ч. 5 ст. 23, ч. 3 ст. 24 ЖК РФ).
Положительное решение является основанием для использования жилого дома в качестве нежилого здания. Отрицательное, то есть об отказе в переводе, вы можете обжаловать в судебном порядке (ч. 7 ст. 23, ч. 3 ст. 24 ЖК РФ).
После перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание эти сведения нужно отразить в ЕГРН. В этом случае изменения в ЕГРН должны вноситься в порядке межведомственного взаимодействия, то есть без вашего участия. Росреестр должен уведомить вас в течение пяти рабочих дней с даты внесения сведений в ЕГРН (п. 2 ст. 13, п. 5 ч. 1 ст. 32, ч. 5 ст. 34 Закона о госрегистрации недвижимости).
- Как изменить назначение многоквартирного дома на нежилое здание путем перевода всех его жилых помещений в нежилые
Таким способом можно изменить назначение нежилого здания на жилое, если для его использования как нежилого не нужно проводить реконструкцию.
Действующим законодательством процедура (порядок) изменения назначения здания, в отличие от перевода помещений, не урегулирована (Письмо Минэкономразвития России от 24.04.2017 N ОГ-Д23-4974).
Более того, назначение здания — это дополнительные сведения об объекте недвижимости, которые могут быть изменены только в порядке межведомственного взаимодействия на основании решений (актов) органов госвласти и (или) органов местного самоуправления (ч. 3, п. 9 ч. 5 ст. 8, п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации недвижимости). Но в ст. 32 этого Закона, где приведены правила направления документов (сведений) в порядке межведомственного взаимодействия, именно по изменению назначения здания никаких норм нет. В связи с этим заинтересованное лицо не может воспользоваться правом в порядке ч. 1 ст. 33 названного Закона подать заявление о внесении сведений в ЕГРН, если такие сведения не были внесены в порядке межведомственного взаимодействия, так как в ней перечислены те случаи, когда возможно подать заявление.
Однако имеются судебные акты, которые не опровергают право лица в такой ситуации обратиться за кадастровым учетом изменений. Кроме того, суды указывают на следующее.
Во-первых, здание не может считаться многоквартирным домом, если в нем отсутствуют жилые помещения. Во-вторых, перевод всех жилых помещений в здании в нежилые сам по себе означает изменение назначения здания (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2018 N Ф05-1611/2018 по делу N А40-106915/2017, Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2020 N 09АП-17359/2020 по делу N А40-231524/2019, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2018 N 19АП-4301/2018 по делу N А35-9930/2017).
Наличие таких судебных актов не гарантирует, что Росреестр внесет изменения в ЕГРН в сведения о назначении здания и не откажет в их кадастровом учете. Нужно быть готовым к отказу Росреестра и последующему обращению в суд.
Если вы решите действовать таким способом, то для этого нужно:
- перевести все жилые помещения в доме в нежилые в порядке, установленном в гл. 3 ЖК РФ. Для этого подайте в орган, осуществляющий перевод, заявление и иные необходимые документы, указанные в ст. 23 ЖК РФ;
- обратиться в Росреестр за кадастровым учетом изменений в части изменения сведений о назначении здания. Для этого рекомендуем оформить заявление по установленной форме (Приложение N 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310).
При его заполнении проставьте знак «V»:
- в реквизите 3.2 «государственный кадастровый учет»;
- в реквизите 5 заявления отметьте графы «учет изменений в связи с:», «изменением основной характеристики объекта недвижимости», а также «изменением» и укажите «назначением здания».
Рекомендуем заполнять данные графы в связи с тем, что отсутствуют специальные графы для изменения дополнительных характеристик объекта недвижимости.
Однако нужно быть готовым к тому, что Росреестр может приостановить кадастровый учет изменений, а впоследствии и отказать в их учете. Причинами могут стать, например:
- непредставление документа, подтверждающего в соответствии с действующим законодательством изменение назначения здания. Однако есть судебный акт, в котором указывается, что если все помещения в доме являются нежилыми, то в этом случае непредставление такого документа не является основанием для отказа в кадастровом учете изменений (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.10.2018 N Ф10-4360/2018 по делу N А35-9930/2017);
- перевод здания в нежилое на основании гл. 3 ЖК РФ не предусмотрен. Но в судебных актах указывается, что перевод всех помещений в здании в нежилые означает и изменение назначения здания с жилого на нежилое. Законные основания для отказа в этом случае отсутствуют (Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2020 N 09АП-17359/2020 по делу N А40-231524/2019, от 20.11.2017 N 09АП-49963/2017 по делу N А40-106915/17).
Документ: