Собственник садового участка и расположенного на нем дома вправе предоставить их другому лицу (арендатору) по договору аренды во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. ст. 606, 608 ГК РФ).
Садовый участок — это земельный участок, предназначенный для отдыха и (или) выращивания для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (п. 1 ст. 3 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).
В данном материале рассмотрим порядок составления договора аренды садового дома, сведения о котором внесены в ЕГРН с назначением «нежилое», и соответствующего садового земельного участка, на котором такой дом расположен (ч. 11 ст. 54 Закона N 217-ФЗ).
Для заключения такого договора рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Согласуйте условия договора
При заключении договора аренды стороны должны согласовать его существенные условия, к которым относятся следующие (п. 1 ст. 432, п. п. 2, 3 ст. 607, п. п. 1, 2 ст. 654 ГК РФ; п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ):
- условия, индивидуализирующие имущество, передаваемое в качестве объекта аренды (в частности, место нахождения, площадь земельного участка и дома на нем, технические характеристики дома, кадастровый номер);
- условие о размере арендной платы.
Обратите внимание! Если объект аренды в договоре не индивидуализирован должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, договор не может быть оспорен по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
В договоре аренды рекомендуем также указать, в частности, следующую информацию (ст. ст. 330, 381.1, пп. 2 п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 610, п. п. 1, 2, 3 ст. 614, п. п. 1, 3 ст. 615, ст. 616, ч. 2 ст. 619, п. 2 ст. 654 ГК РФ):
- права и обязанности сторон договора, в том числе в отношении содержания арендованного имущества, а также условий пользования им (при нарушении данных условий арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков);
- порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее установление за все арендуемое имущество в целом или отдельно по дому и земельному участку, а также сроки пересмотра размера арендной платы;
- ответственность сторон договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств (например, можно предусмотреть размер неустойки (штрафа, пеней) за нарушение сроков перечисления арендной платы);
- обеспечительный платеж (депозит), который вносится арендатором в целях обеспечения сохранности переданного ему в аренду имущества. Если условия договора аренды не нарушены и вред имуществу не причинен, то по окончании срока договора такой платеж возвращается арендатору;
- основания досрочного расторжения договора;
- срок действия договора.
Обратите внимание! Если срок аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Договором аренды может быть установлен срок для предупреждения о его прекращении. Однако при наследовании земельных участков несовершеннолетними их законные представители могут сдавать участки в аренду на срок до достижения наследниками 18 лет (п. п. 2, 3 ст. 610 ГК РФ; п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
Шаг 2. Заключите договор и подпишите передаточный акт
Договор аренды садового дома и соответствующего земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами или их представителями, при наличии у последних соответствующих полномочий (п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Передача садового дома и земельного участка арендодателем и принятие их арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Если договор аренды заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 2 ст. 26 ЗК РФ; ч. 1 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Нотариальное удостоверение договора аренды по общему правилу не требуется, но по желанию сторон такое удостоверение возможно.
Если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, заключается одним из супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).
Обратите внимание! В случае представления заявления о государственной регистрации по почте договор аренды, а также подлинность подписи заявителя на заявлении должны быть нотариально удостоверены (ч. 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации и прилагаемые к нему документы в Росреестр обязан представить нотариус, если стороны сделки не возражают против этого (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ; ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В иных случаях с заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр
Заявление о государственной регистрации и прилагаемые к нему документы могут быть представлены в Росреестр различными способами (ч. 1 — 4 ст. 18, ст. 21 Закона N 218-ФЗ; п. 1.1 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 23.04.2014 N 219-ПП):
- в форме документов на бумажном носителе — непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (например, в Москве); уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме; почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Обратите внимание! В 2020 г. предоставление услуг МФЦ, в том числе в части их перечня и организации приема граждан, может быть ограничено. Порядок работы рекомендуем предварительно уточнить. Росреестр также рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн (п. п. 4, 6, 10 Постановления Правительства РФ от 11.06.2020 N 848; Информация Росреестра).
За регистрацию договора аренды необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако, если по истечении пяти дней с даты подачи заявления информация об уплате госпошлины не появится в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, орган регистрации прав возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. «в» п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376).
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта внесения платы за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017, от 17.10.2017).
Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины за государственную регистрацию договора аренды, заключенного между физическими лицами, если он подлежит государственной регистрации, составляет 2 000 руб. При обращении с заявлением и уплате госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Срок государственной регистрации не должен превышать семь рабочих дней со дня приема Росреестром заявления и документов (девять рабочих дней — если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — пять рабочих дней (п. п. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Договор считается зарегистрированным, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРН. Проведенная государственная регистрация удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ; ч. 2 ст. 16, ч. 2 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание! Доход от предоставления в аренду садового участка и дома на нем облагается НДФЛ. Также необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ. В 2020 г. это нужно было сделать не позднее 30.07.2020 (п. 1 ст. 207, пп. 4 п. 1 ст. 208, ст. 209, пп. 1 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 409; Информация ФНС России).
Документ: