Аналитический обзор включает в себя анализ практики по таким актуальным вопросам, как взыскание упущенной выгоды с арендатора, государственная регистрация и расторжение договора аренды, реализация преимущественного права выкупа и пр.
Цель подготовки Аналитического обзора — информирование о самых новейших позициях Верховного Суда Российской Федерации и арбитражных судов округов. Данный Аналитический обзор может быть полезен для всех специалистов, сопровождающих проекты в области арендных отношений.
Актуальные правовые позиции ВС РФ в условиях пандемии COVID-19 по договорам аренды в новом обзоре юристов Практики по разрешению споров компании Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP (ранее в России — Goltsblat BLP).
Специальное законодательство
Законодатель предусмотрел несколько специальных способов защиты для компаний, пострадавших от влияния пандемии, в Федеральном законе от 01.04.2020 N 98-ФЗ (далее — Закон N 98-ФЗ).
Лаконичные формулировки Закона породили немало обсуждений и споров, результатом которых стало принятие ВС РФ соответствующих разъяснений.
- Требование о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы
Пункт 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусматривает право арендатора на получение отсрочки по уплате арендной платы.
Таким правом обладают компании, подпадающие под достаточно формальный критерий, — код основной деятельности ОКВЭД компании должен соответствовать установленным Правительством РФ кодам ОКВЭД, которые отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики <1>.
———————————
<1> Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.
Вместе с тем в соответствии с разъяснениями ВС РФ, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях пандемии и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично <2>.
———————————
<2> Ответ на вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) (далее — Обзор ВС РФ N 2).
ВС РФ также дал несколько разъяснений на случай, если арендодатель отказывается от заключения дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки.
В частности, ВС РФ указал, что арендодатель, руководствуясь принципом добросовестности, обязан проинформировать арендатора о наличии у него права на отсрочку, если тот не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в пострадавших отраслях российской экономики <3>.
———————————
<3> Ответ на вопрос 3 Обзора ВС РФ N 2.
ВС РФ установил, что неисполнение данной обязанности арендодателем влечет автоматическое предоставление отсрочки.
Кроме того, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы с учетом предоставленной отсрочки, такая отсрочка также считается предоставленной <4>.
———————————
<4> Там же.
Поскольку предоставление отсрочки является обязанностью арендодателя, мы полагаем, что при уклонении от заключения соответствующего дополнительного соглашения, оформление дополнительного соглашения, закрепляющего условия отсрочки, возможно на основании судебного решения в порядке статьи 445 ГК РФ.
При этом, как указал ВС РФ, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды <5>.
———————————
<5> Там же.
Размеры предоставляемой отсрочки определяются по соглашению сторон, однако они не могут быть более обременительными для арендатора, чем это предусмотрено в соответствующем Постановлении Правительства РФ <6>.
———————————
<6> Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.
- Требование об уменьшении арендной платы
Пункт 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ также предусматривает право арендатора требовать снижения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования объекта аренды в связи с принятием мер по борьбе с пандемией.
Данное положение Закона вызывает вопрос о том, является ли в таком случае предоставление скидки обязанностью арендодателя. ВС РФ не ответил на данный вопрос, однако указал, что плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы, а также на то, что арендатор вправе ссылаться на свое право на уменьшение арендной платы в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы в полном объеме <7>.
———————————
<7> Ответ на вопрос N 5 Обзора ВС РФ N 2.
ВС РФ разъяснил, что в таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации <8>.
———————————
<8> Там же.
Мы полагаем, что позиция ВС РФ позволяет арендатору занять хорошую переговорную позицию, поскольку при возникновении спора о взыскании арендной платы в полном объеме он в любом случае сможет ссылаться на необходимость ее снижения до принятого на рынке уровня.
Мы также считаем, что с учетом подобных разъяснений ВС РФ значительное число споров возникнет относительно того, при каких условиях имела место «невозможность пользования», что ориентирует потенциальные стороны спора на последовательную фиксацию подобных обстоятельств.
Применение ГК РФ для адаптации договоров аренды
- Специальные нормы ГК РФ об аренде — статьи 614 и 620 ГК РФ
Положения ГК РФ, регулирующие отношения по аренде, также содержат нормы, которые потенциально могут применяться для адаптации договоров к складывающимся условиям.
В частности, пункт 4 статьи 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В соответствии с позицией ВС РФ данная норма предполагает, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы <9>.
———————————
<9> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017).
Мы полагаем, что данная позиция ВС РФ может применяться и в отношении договоров аренды недвижимости, эффективное коммерческое использование которой стало невозможным в связи с коронавирусом.
Статья 620 ГК РФ также предусматривает право на судебное расторжение договора аренды в связи с невозможностью использования имущества. С учетом наличия специального регулирования в статье 19 Закона N 98-ФЗ на случай невозможности использования имущества соотношение между данными статьями будет устанавливаться в судебной практике.
- Общие положения — статьи 401, 417, 451 ГК РФ
Вводимые в связи с пандемией ограничения, так же как и сам факт распространения коронавирусной инфекции, возможно также квалифицировать в соответствии с общими положениями ГК РФ — в качестве обстоятельств непреодолимой силы по статье 401 ГК РФ, в качестве юридической невозможности исполнения в соответствии со статьей 417 ГК РФ, а также в качестве существенного изменения обстоятельства по смыслу статьи 451 ГК РФ.
В частности, ВС РФ указал, что признание пандемии обстоятельством непреодолимой силы на основании ст. 401 ГК РФ не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).
При этом ВС РФ также установил весьма спорное правило: если отсутствие денежных средств для исполнения обязанностей вызвано установленными ограничительными мерами, то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами <10>.
———————————
<10> Ответ на вопрос N 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1 (далее — Обзор ВС РФ N 1).
Также ВС РФ указал, что для квалификации ограничительных мер в качестве юридической невозможности исполнения требуется установить, что данные меры привели не к временной, а к постоянной невозможности исполнения обязательства <11>.
———————————
<11> Там же.
Данная позиция может быть дополнена в планируемых к принятию разъяснениях ВС РФ: в проекте разъяснений ВС РФ указал, что временная невозможность исполнения не прекращает договор, однако дает право на отказ от его исполнения в случаях объективной утраты интереса, например, если принятые меры привели к существенной просрочке исполнения обязательства или с очевидностью приведут к ней в будущем <12>.
———————————
<12> Пункты 36 — 38 проекта постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения положений ГК РФ о прекращении обязательств».
В отношении статьи 451 ГК РФ ВС РФ не высказался, по нашему мнению, хоть сколько-нибудь конкретно, указав лишь на абстрактную возможность ее применения, если пандемия COVID-19 может соответствовать названным в статье критериям непредвидимости и чрезвычайности <13>.
———————————
<13> Ответ на вопрос N 8 Обзора ВС РФ N 1.